L'avvocato Antonio Dello Preite cura la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale per Luceraweb

Egregio Avvocato,

l’altra sera, parlando tra amici, si discuteva sul fatto che solitamente una banca non presta denaro se non possiedi nulla, ma qualcuno sosteneva che se c’è qualcuno che garantisce per un nullatenente, i soldi te li danno comunque. Io sono interessato all’argomento perché vorrei acquistare una piccola casa, ma vivo del mio stipendio e non ho nessuno che mi possa garantire per un prestito. Cosa c’è di vero di quello di cui si discuteva e che cosa potrei fare per ottenere un prestito? Grazie.

Giuseppe, suo affezionato lettore

Egregio signor Giuseppe,

non le debbo certo spiegare che i soldi sono una cosa molto seria e le banche che operano nel settore, commerciando in danaro, non sono certamente da meno.

E’ vero che se non hai nulla non puoi chiedere nulla perché…se la banca presta i soldi, chi o cosa garantisce che quella somma prestata sarà restituita? Vede, sia la domanda che la risposta sono particolarmente delicate, ma c’è un sistema legale per…saltare il fosso.

Le nostre leggi prevedono che tramite un contratto (che si chiama mutuo) io posso concordare con il mio creditore (la banca o anche un privato) una somma X, gravata di spese ed interessi che restituirò Y al mese.

Il mio creditore, tuttavia, si pone il dubbio circa la mia solvibilità nel tempo (ad esempio i mutui ordinari prevedono una durata di almeno dieci anni): se io perdo il lavoro, se muoio, se scappo con l’amante abbandonando moglie e figli pieni di debiti, ecc. ecc. Nel tempo possono presentarsi tanti scenari più o meno buoni.

A questo punto il mio creditore chiede che, a fronte di quel mutuo, qualcuno si impegni e garantisca per me con un suo bene ed in questo posso essere anche io il garante.

Ad esempio cito il suo caso: Lei vuole acquistare una casa e non ce la fa con i suoi risparmi. Ebbene la banca Le può erogare il prestito opportuno (che, per sua sicurezza, sarà sempre inferiore al valore del bene da acquistare) per l’acquisto, e la garanzia sarà data proprio dalla casa che lei andrà ad acquistare.

Il giorno in cui Lei dovrà stipulare l’atto, sarà accompagnato da un funzionario della banca che darà al venditore la somma necessaria (ad esempio 85.000 euro li dà Lei con i suoi risparmi ed altri 65.000 glieli presterà la banca al tasso del 5% annuo) e contestualmente riceverà da Lei una costituzione di ipoteca volontaria su quell’immobile.

Il notaio trascriverà la titolarità del bene a suo favore, ma, contestualmente, iscriverà contro di lei l’ipoteca per euro 112.500 (65.000 del prestito + 48.750 di interessi + 15.000 per spese legali ed impreviste), somma che lei restituirà nel giro di 15 anni in comode (si fa per dire) rate mensili di euro 631,44 circa: solo alla fine del pagamento con l’ultima rata (o con la soluzione anticipata) si potrà cancellare (a sue spese ovviamente) l’ipoteca e l’immobile sarà libero.

Ecco perché l’operazione si chiama mutuo ipotecario.

L’ipoteca è una garanzia per il creditore a favore dei soldi che deve riscuotere ed è un privilegio nei confronti di eventuali altri suoi creditori e si costituisce solo sui beni immobili o sui beni mobili registrati (le autovetture, le navi ecc. ecc.).

L’ipoteca attribuisce infatti il diritto al creditore ipotecario di far vendere all’asta il bene immobile gravato e di soddisfarsi sul ricavato prima di tutti gli altri creditori.

Non solo. A maggior garanzia del credito l’ipoteca è pubblica e segue le vicende dell’immobile.

Mi spiego meglio. Lei può vendere anche la casa con l’ipoteca poiché chi acquista lo sa (il notaio fa le visure e prima dell’atto lo deve menzionare espressamente) e se il credito non viene soddisfatto, il creditore farà gli atti esecutivi per soddisfarsi, chiunque sia il proprietario.

Ecco perché la casa si può vendere con l’ipoteca ma chi acquista sarà ben attento ad informarsi sul debito garantito dall’ipoteca, sul suo esatto ammontare e verserà la parte residua del prezzo al venditore, lasciando al notaio la rimanente somma perché estingua l’ipoteca (e questo si fa pagando la residua somma al creditore che rilascerà attestazione di essere stato regolarmente pagato), oppure, se non si sente sicuro, eviterà di acquistare l’immobile.

Lo stesso discorso vale se una terza persona (ad es. suo padre) garantirà con un proprio bene immobile (ad es. un suo terreno) i soldi che Le darà la banca per l’acquisto della casa: tenga presente che se la casa non è sufficiente a garantire il prestito di cui sopra, in aggiunta, potrà richiedere a garanzia anche, ad esempio, il terreno di suo padre.

Auguri di felice 2007.

Avv. Antonio Dello Preite 

Per sottoporre domande scrivere a: a.dellopreite@luceraweb.com

Questa rubrica, che ha anche uno spazio fisso nella colonna di sinistra della home page, tuttavia, non rappresenta in alcun modo una consulenza legale, ma soltanto una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali. I lettori non possono formulare quesiti che, per specificità più o meno complessa, richiedano uno studio approfondito e, quindi, una vera e propria consultazione professionale.

Maggiori dettagli riguardanti i quesiti proposti in questa rubrica si trovano anche alla pagina “Il diritto per tutti” all'indirizzo: http://www.avvdellopreite.it/il_diritto_per_tutti.htm, sezione monografie, dove l’argomento è trattato con maggiore approfondimento.