L'avvocato Antonio Dello Preite cura la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale per Luceraweb

Buongiorno, abito in una palazzina di quattro piani e precisamente al primo, pertanto non adopero nemmeno l'ascensore se non in circostanze rare. Al quarto piano una ragazza impartisce lezioni private a circa dieci e forse più ragazzi, quindi può immaginare il traffico anche perché, essendo la maggior parte di essi frequentanti le scuole elementari, vengono accompagnati e ripresi dai famigliari.  La domanda è questa: il pagamento delle quote condominiali avviene per millesimi, ma per l'eccessivo consumo di elettricità che giornalmente si verifica ci sono disposizioni di legge affinché la quota condominiale venga aumentata? La ringrazio e in attesa di una risposta nella sua rubrica la saluto.

Chiedo scusa se non mi firmo, ma spero comunque nella risposta.

L’annosa questione relativa alla ripartizione delle spese è affrontata genericamente dal nostro Codice Civile (art.1123) dove si dispone che “… sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione …”.

Prosegue la norma “… se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne …”

Questo chiama direttamente in causa le tabelle millesimali (mi pare di capire che nel suo fabbricato vi siano) dove sono ripartite le quote proporzionali di ciascun condomino in relazione alla proprietà ed all’amministrazione (in genere è la prima colonna c.d. “dominicale”) ed ai servizi (pulizia, autoclave ed illuminazione, ascensore ecc.) che, in genere, sono allegate al c.d. “Regolamento condominiale”.

La sua domanda relativa all’aumento della quota condominiale per il condomino del quarto piano relativa alle spese d’ascensore, presuppone, dunque, una variazione della tabella millesimale in aumento per quello ed in diminuzione per gli altri (la tabella deve sempre essere uguale a 1000).

Ritengo che questo non possa avvenire per una serie di motivi:

a) il regolamento (e, quindi, le tabelle millesimali) non può in alcun modo ledere i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d’acquisto (art.1138, 4° comma Codice Civile): questo significa che nel suo stabile ognuno ha acquistato il proprio appartamento con quelle carature condominiali con le quali ha diritti e doveri;

b) le tabelle possono essere “corrette” solo se sono conseguenza di un errore o, per le mutate condizioni dell’edificio in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, è notevolmente alterato l’originario rapporto dei valori (art.69 disp. att. Codice Civile), e questo non mi pare il suo caso;

c) nella redazione della colonna relativa all’ascensore, come potrà rilevare, il valore aumenta man mano che si aumenta di piano, e ciò in previsione del maggior uso che ne fanno i proprietari che abitano ai piani superiori;

d) perché la proprietaria del quarto piano aumenti la sua quota, occorre quantomeno, a mio avviso, il suo consenso (cosa abbastanza improbabile).

Pertanto, la sua domanda o quella di altri condomini nel senso da lei prospettato, mi sembra di difficile accoglimento.

Cordiali saluti.

Avv. Antonio Dello Preite 

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Periodicamente i lettori potranno trovare risposta a quesiti legali generici che rappresentano una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali.

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L’avv. Antonio Dello Preite (sito Internet www.avvdellopreite.it) riceve tutti i giorni, sabato escluso, nel suo studio di Lucera alla via Indipendenza n° 21 dalle ore 18 alle ore 20 ed è raggiungibile ai numeri telefonici 0881-520993 e 347-2548204.