L'avvocato Antonio Dello Preite cura la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale per Luceraweb

Gentilissimo Avvocato,
da circa tre mesi è stato approvato dall'assemblea dei condomini il bilancio consuntivo ed il relativo riparto! A tale assemblea non ho partecipato. L'amministratore oggi mi chiede e sollecita il pagamento del conguaglio relativo all'anno 2007! Ho chiesto chiarimenti all'Amministratore, su come è stata determinata la somma, chiedendo altresì di avere una copia del bilancio avendolo purtroppo smarrito. Mi è stato detto che oramai il bilancio è stato approvato e lui (amministratore) non è tenuto a dare nessun chiarimento in merito e soprattutto non è tenuto a darmi alcun documento cartaceo. In definitiva devo pagare e basta altrimenti... ahimè... incombe il decreto ingiuntivo!! E' corretto il comportamento dell'Amministratore? Quale maggioranza è necessaria per l'approvazione del Bilancio? Posso impugnare il Bilancio se la somma relativa al conguaglio risulta errata?
Grazie,
Michele da Foggia

Gentile signor Michele,
non conosco le circostanze più importanti della vicenda e cioè se lei è stato regolarmente convocato (ma ritengo di sì perché mi dice di aver smarrito copia del bilancio e questo mi fa presumere che le è stato inviato probabilmente con la convocazione per l’assemblea ordinaria) e se ha partecipato all’assemblea per la sua approvazione (di persona o delegando altra persona).
Per le maggioranze, tenga presente che sull’approvazione del bilancio consuntivo (tipico argomento dell’assemblea ordinaria) – contrariamente ad altre materie richiedenti maggioranze più qualificate – le deliberazioni in seconda convocazione (credo che sia questa l’ipotesi, per via delle maggioranze meno rigorose, come avviene comunemente) richiedono un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti ed almeno un terzo del valore dell’edificio (art.1136, 3° comma Codice Civile).
Avvenuto questo, l’Amministratore deve riscuotere i contributi dei condomini così come previsto dal riparto approvato (art.1130 n° 3 del Codice Civile) nelle forme ordinarie oppure richiedendo ingiunzione provvisoriamente esecutiva, nonostante opposizione, nei confronti dei morosi, senza essere autorizzato dall’Assemblea, poiché questo rientra nelle sue attribuzioni di carattere ordinario (art.63, 1° comma disp. att. del Codice Civile).
A questo punto gli scenari sono due: o lei era presente (di persona o delegando altra persona che ha presenziato) e l’ha approvato o, dissentendo su alcuna o tutte le voci di riparto, non l’ha approvato.
Nel primo caso, non si faccia altro male: paghi e basta.
Nel secondo caso, entro trenta giorni dalla data in cui è stato approvato a maggioranza il bilancio, lei doveva impugnare davanti all’Autorità giudiziaria la deliberazione e sul punto decideva il Giudice con sentenza.
Secondo scenario: lei era assente. In quest’ipotesi l’Amministratore era obbligato a comunicarle formalmente il verbale dell’Assemblea e, da quel momento, decorrevano i famosi trenta giorni per impugnare, se dissenziente, per cui se a tutt’oggi lei non ha ricevuto alcuna comunicazione, può chiedere copia del verbale, arrabbiarsi a ragione con l’Amministratore perché è un suo preciso obbligo comunicare agli assenti e, ricevutolo, se lo crede, può impugnare nei trenta giorni successivi (art.1137 del Codice Civile).
Per quanto riguarda la risposta dell’Amministratore… beh! non è il massimo del dialogo e dell’amabilità, ma, purtroppo, non credo che il suo comportamento sia legalmente censurabile, in quanto tutti i chiarimenti e le discussioni avvengono in assemblea e non dopo o prima, proprio per-ché in quel momento si possono e debbono fare tutte le valutazioni e scelte del caso e, quindi, anche del suo.
Saluti.
Avv. Antonio Dello Preite

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