L'avvocato Antonio Dello Preite cura la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale per Luceraweb

Egregio avvocato,
le sottopongo una mia situazione che comincia seriamente a seccarmi. Non sono affatto contento dell’operato dell’amministratore del condominio dove abito. Né delle sue prestazioni, né di quelle delle ditte da lui chiamate per espletare i servi di pulizia e altro. Ho segnalato più volte a lui le inadempienze e ho cercato di coinvolgere altri condomini, ma quando si tratta di parlare apertamente allora finisce che sono l’unico che ha il coraggio. Lui ha capito che sono solo effettivamente in questa protesta e praticamente non mi ascolta facendo sempre il comodo suo, ma prendendo i soldi anche miei. Io vorrei tanto cambiarlo, gliel’ho pure detto in faccia ma mi ha fatto capire che non ci riuscirò. Cosa posso fare per cambiarlo o almeno migliorare questa situazione di inottemperanza da parte sua?
Grazie,
Francesco

Gentile signor Francesco,
pulizie fatte male, arroganza di certi amministratori, litigi in assemblea e tanti altri contrasti, fanno parte di quel pianeta chiamato condominio.
E’ la parola stessa ad evocare il comune diritto tra più persone che, spesso e volentieri, non sono affatto in accordo tra loro.
Il codice Civile si è sforzato di dare delle regole più o meno generali per disciplinare il “condominio negli edifici”  (artt.1117–1139) e, tra queste, vi sono i diritti ed i doveri dell’amministratore, nonché i casi in cui questi può essere revocato
Innanzitutto: ”…L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;  2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;  3) riscuotere i contributi  ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;  4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.  Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione …” (art. 1130 Cod. Civ.)
Vi sono poi i casi di nomina e revoca dell’amministratore: “… Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.  Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro…” (art.1129 Cod. Civ.)
Da quanto mi dice, Lei è l’unico a votare contro nelle deliberazioni concernenti la pulizia dello stabile (per eccessiva onerosità e/o per inefficienza della ditta che esegue i lavori), per cui quanto stabilito dall’assemblea è vincolante per Lei, salvo che, nei termini di Legge non proponga impugnazione innanzi all’Autorità Giudiziaria (ipotesi che sconsiglio per carenza di argomentazioni sul punto).
L’altra ipotesi è quella di ricorrere per gravi irregolarità dell’amministratore (e non è il caso della cattiva esecuzione delle pulizie, salvo che lei non dimostri che costui prenda una tangente per affidare i lavori ….).
Nei condomini (e non solo) vige, come Lei sa, il principio maggioritario, per cui è su questo concetto che deve lavorare con un po’ di pazienza, magari portando in assemblea diversi preventivi sensibilmente meno onerosi di altre ditte di pulizia.
Così facendo, se l’assemblea, immotivatamente, sceglie la ditta A a 2000 euro e scarta la ditta B, da Lei proposta, che fa la stessa prestazione ad euro 1200, c’è un giusto motivo per impugnare.
Anche la revoca dello sgradevole amministratore, per gli stessi principi, può essere fatta con le maggioranze qualificate (almeno la metà +1), magari portando in assemblea dei preventivi di altri colleghi che fanno lo stesso servizio per molto meno.
Si organizzi con quei 3-4 condomini favorevoli, acquisendo le deleghe degli altri “ignavi” e “meno baldanzosi” che “non vogliono comparire”.
Purtroppo la vita della minoranza non è mai stata facile!
Saluti ed auguri.   
Avv. Antonio Dello Preite

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