L'avvocato Antonio Dello Preite cura per Luceraweb la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale

Gentile Avv. Dello Preite,
la scorsa estate ho dato in affitto il mio appartamento con un semplice accordo verbale. Purtroppo ora dopo 5 mesi e qualche screzio mi sono visto obbligato alla registrazione unilaterale di questo contratto verbale presso l'agenzia delle entrate perché l'inquilino non aveva intenzione di sottoscriverlo.
Fiscalmente ho sanato la mia posizione, però ora sono nella condizione di dover iniziare una causa di sfratto.
La mia paura è che questa denuncia di contratto verbale di locazione non abbia alcuna validità legale e quindi mi chiedo: come posso sperare di riavere l'immobile? Una causa di sfratto ha più o meno dei tempi limitati ma se non dovesse essere così ho il terrore di finire tra le maglie di una causa civile di decenni, c'è questa possibilità?
Purtroppo anche le utenze sono intestate a me e, almeno per limitare le spese, ho pensato di comunicare all'inquilino (raccomandata RR) di fare le volture.
Qualora non volesse volturare entro una certa data posso procedere alla sospensione delle utenze? Non rischio di essere passibile di denuncia per "esercizio arbitrario delle proprie ragioni" (art.392 c.p.)?
La ringrazio in anticipo per qualsiasi suggerimento voglia darmi.
Fabio

Gentile signor Fabio,
non a caso gli antichi ammonivano: verba volant, scripta manent (le parole volano, gli scritti rimangono) e Lei, adesso, più di chiunque altro, ne capisce il valore.
E’ per questo motivo che i rapporti giuridici fra due o più persone vanno fissati in una scrittura nella quale è consacrato il relativo contratto come nel suo caso (contratto di locazione).
La forma scritta è richiesta in modo essenziale ed a pena di nullità (ad substantiam) per taluni contratti aventi ad oggetto diritti immobiliari (art.1350 Cod. Civ.): l’acquisto di una casa, la costituzione di un usufrutto su un terreno debbono farsi necessariamente per iscritto.
Se verbalmente vendo un terreno, il contratto (verbale) è inesistente.
Per altri contratti, come nel suo caso, la forma scritta non è un requisito essenziale, ma soltanto dimostrativo delle rispettive volontà e dei patti (ad probationem).
Lei comprenderà che, con il complicarsi dei rapporti umani, la forma verbale è sempre meno usata, mentre lo è sempre di più quella scritta: immagini un contratto assicurativo o bancario, con le decine di clausole, se può essere basato su un accordo verbale! In caso di disaccordo, ognuna delle parti ricorderebbe solo quelle a lei più comode o favorevoli.
Venendo al suo caso, è bene comprendere appieno cosa si intende con il termine sfratto.
Mi pare di capire che Lei sia contrariato dall’atteggiamento dell’inquilino e si è pentito di avergli ceduto l’appartamento che vorrebbe riavere indietro dopo soli cinque mesi, però non mi dice (cosa più importante) se il canone con gli accessori le vengono regolarmente corrisposti o se le sono rimborsate le bollette delle utenze.  
Lo sfratto può essere intimato dal locatore al conduttore per due motivi: per finita locazione o per morosità.
Nel primo caso (la finita locazione) il contratto deve arrivare al suo termine legale di scadenza e il locatore che non intende proseguirlo, intima la licenza (prima della scadenza del contratto) o lo sfratto (dopo che il termine è scaduto) chiedendo in ambedue i casi la restituzione dell’immobile.
Nel secondo caso (la morosità), invece, il rapporto locativo, nel suo svolgimento, ha un difetto di funzionamento che è il mancato pagamento del canone, ragione per cui l’azione giudiziaria relativa è finalizzata al pagamento del dovuto ed alla restituzione dell’immobile, perché il contratto è risolto per inadempimento del conduttore.
In un contratto di locazione ad uso abitativo la durata minima è di quattro anni con obbligo di rinnovo per altri quattro a carico del locatore alla prima scadenza, salvo il suo recesso – dopo i primi quattro anni - per gravi motivi previsti dalla legge.
In ogni caso, anche senza scrittura, il contratto di locazione è perfetto nei suoi elementi, facilmente ricavabili dai documenti relativi: la detenzione dell’appartamento da parte dell’inquilino; la data di cessione dell’immobile che Lei ha fatto all’Autorità di P.S.; il percepimento del canone mensile e via discorrendo.
Le segnalo, tuttavia, l’obbligo (e certamente l’opportunità in questo caso) previsto dalla Legge in tema di media conciliazione.
I rapporti di locazione rientrano in questa previsione: in altre parole prima di iniziare una causa civile in determinate materie (tra cui la locazione) bisogna esperire - nel termine massimo di quattro mesi -  un tentativo di conciliazione.
Potrebbe essere questa la sede per chiarire i rispettivi ruoli con il suo inquilino e formalizzare nel relativo verbale tutto ciò che poteva e doveva essere precisato per iscritto con tempi e costi molto contenuti.
Per farsene un idea le segnalo il seguente link www.conciliazione-lucera.it
Se si raggiunge un accordo viene steso il verbale ed è l’equivalente di una sentenza, altrimenti, con verbale negativo, si può iniziare la causa, con i tempi ed i costi di difficile ed incerta previsione.
Auguri per il buon esito della sua controversia.
Avv. Antonio Dello Preite  

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Periodicamente i lettori potranno trovare risposta a quesiti legali generici che rappresentano una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali.
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