L'avvocato Antonio Dello Preite cura la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale per Luceraweb

Egregio Avvocato,
abito in un condominio di tre piani con 12 appartamenti, io sono al piano terreno, e ho una infiltrazione di umidità sul soffitto e parte della parete della camera singola da diversi mesi, e attraverso l'amministratore ho fatto richiesta che venga effettuato un controllo da un tecnico che possa giudicare il problema. Visto che i proprietari dell'appartamento da 10 mesi non lo abitano e hanno chiuso sia il contatore dell'acqua sia i caloriferi, i tecnici stessi non hanno saputo dare una chiara lettura del problema.
Io a questo punto vorrei far fare una ricerca dell'acqua tramite una termografia nell'appartamento soprastante, per vedere se in effetti il problema è loro o meno, e mi chiedevo chi dovrà pagare le spese per la radiografia, al di là dell’esistenza del problema. La ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti
Un assiduo lettore

Gentile Lettore,
da come mi prospetta la cosa, è indispensabile che vengano precisate le cause di queste “infiltrazioni”, altrimenti non si può seguire correttamente la via legale. Il problema può essere di natura condominiale, se sono interessate parti comuni, o tra singoli proprietari se sono interessate parti private (e cioè tra Lei ed i proprietari dell’appartamento superiore, perché il Condominio non entra in causa). Per conoscerne esattamente la distinzione, consulti il suo regolamento condominiale, dove – in genere – sono elencate le parti comuni sia per legge che per specifica previsione. E’ evidente che bisogna individuare il punto di infiltrazione nel suo soffitto e verificare nel corrispondente punto superiore cosa è accaduto (magari si dovrà rompere qualche mattonella per capire meglio).
Anche se la fornitura d’acqua è bloccata, nulla impedisce ad una micro perdita del circuito idrico o del riscaldamento di gocciolare e produrre l’infiltrazione. Accertato questo, bisogna stabilire, poi, se il tubo che perde è comune (ad esempio una colonna montante) o se è esclusivamente privato (ad esempio il tubo dell’acqua che si dirama nella stanza da bagno): nel primo caso, le riparazioni ed il ristoro dei Suoi danni sono a carico del Condominio, nel secondo, a carico dei proprietari del piano superiore.
Credo che sia opportuno formalizzare l’inconveniente – anche tramite un Legale – sia al Condominio che ai proprietari dell’appartamento, invitandoli a far entrare un Suo tecnico perché possa meglio individuare le cause dell’infiltrazione.
Lei, inoltre, mi parla di termografia perché – presumo - il tecnico da Lei interpellato non esclude l’esistenza di un altro problema che spesso accade nelle nuove costruzioni per differenze termiche tra un componente e l’altro e cioè la condensa, concetto che potrebbe escludere la responsabilità di altri (Condominio o proprietari del piano superiore).
Quanto alle spese, queste debbono essere anticipate da chi si avvia e cioè da Lei, se ritiene di fare tanto. Tenga presente, tuttavia, che la sua vicenda (sia come proprietario che come condomino) ricade nelle previsioni della legge sul tentativo obbligatorio di conciliazione: vale a dire che non si può fare la relativa causa se prima non si è fatto il tentativo di conciliazione.
Un incontro di questo tipo, davanti ad un Conciliatore imparziale, con un po’ di buona volontà da parte di tutti, consente di concordare le procedure per l’individuazione dell’anomalia e di stabilire come ripartire le spese per la definizione della vicenda, per cui se la soluzione del suo problema (se è insufficiente la classica rottura della mattonella) è una termografia, ben si potranno concordare esecuzione e ripartizione delle spese al fine di evitare un certamente più lungo ed oneroso contenzioso giudiziario.
Mi permetto di suggerirLe di accedere a questa procedura perché: 1) deve essere conclusa nel termine di quattro mesi; 2) ha dei costi contenuti; 3) se la conciliazione avviene, essa ha valore di sentenza definitiva; 4) la deve fare per forza perché solo in caso di tentativo di conciliazione negativo, potrà andare in Tribunale.
Se vuole farsene un’idea vada al sito www.conciliazione-lucera.it
Auguri per il buon esito della Sua controversia.
Avv. Antonio Dello Preite

Per sottoporre domande scrivere a: a.dellopreite@luceraweb.it 
Periodicamente i lettori potranno trovare risposta a quesiti legali generici che rappresentano una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali.
Laddove si voglia richiedere una vera e propria consultazione professionale on-line, il caso va rimesso direttamente all’indirizzo consulenza@avvdellopreite.it
L’avv. Antonio Dello Preite (sito Internet www.avvdellopreite.it) riceve tutti i giorni, sabato escluso, nel suo studio di Lucera alla via Indipendenza n° 21 dalle ore 18 alle ore 20 ed è raggiungibile ai numeri telefonici 0881-520993 e 347-2548204