L'avvocato Antonio Dello Preite cura per Luceraweb la rubrica dedicata all’analisi di problemi di natura legale

Gentile avvocato,
la rottura di una condotta di scarico del palazzo ove abito ha provocato danni ingenti all'appartamento di un condomino. Dato che la colonna è ad uso esclusivo di una parte del condominio, io ho sollevato eccezione, ai sensi dell'art.1123 3* comma C.C., al mio coinvolgimento nel rimborso delle spese di sostituzione della colonna di scarico.
Inoltre, la proprietaria dell'appartamento danneggiato, non essendo stata rimborsata dall'assicurazione globale fabbricati stipulata a nome del condominio, si è rivolta ad un ufficio legale per il risarcimento dei danni subiti.
Alla luce di quanto Le ho esposto, è corretto che io mi rifiuti di partecipare al rimborso delle spese di sostituzione della colonna e alle decisioni che l'assemblea condominiale adotterà a fronte di eventuali azioni legali della signora?
Ringraziando per la Sua attenzione, La saluto cordialmente.
Un affezionato lettore

La Sua obiezione, così come Lei la prospetta, è legittima.
L’art.1123 del Codice Civile prevede che “….Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.  [II] Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. [III] Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità...”
Le cito una sentenza abbastanza recente (Tribunale Trieste, 23/02/2010, n. 177) per cui “ …In considerazione dell'effettiva conformazione del fabbricato, è ammissibile la costituzione del cosiddetto condominio parziale su parti di edificio o distinti edifici parte di un medesimo condominio in forza del quale la suddivisione delle spese, rifacendosi al collegamento diretto tra i beni comuni e le proprietà esclusive in applicazione dell'art.1123, comma 3, c.c., avviene in considerazione dell'effettiva necessarietà e uso delle cose, dei servizi e degli impianti pur se astrattamente di uso comune. Qualora quindi talune cose, servizi o impianti siano destinati all'uso o al servizio di una sola parte del condominio o di alcune parti di esso rimanendo, di contro, inibiti e irrilevanti rispetto alla restante porzione di edificio o ai restanti edifici facenti parte del medesimo condominio, le spese relative, tanto di uso quanto di conservazione, devono gravare solo in capo ai condomini direttamente interessati (mentre tutti gli altri devono ritenersi esonerati)….”
Sulla base di queste scarne battute, potrei dirLe che, ad occhio e croce, la Sua doglianza nel chiedere di essere esonerato da qualsiasi coinvolgimento appare fondata.
Vi sono delle circostanze, però, che non conosco e che Le spiego, perché potrebbero coinvolgere anche Lei. Per capire se in quel particolare condominio vi sono limitazioni ed esclusioni nel senso da Lei indicato, un ruolo fondamentale è svolto dal suo Regolamento.
Nel Regolamento quelle potrebbero essere indicate espressamente con accollo di spese e responsabilità a carico di alcuni soggetti, oppure potrebbero annoverare quella colonna tra le parti comuni senza esclusione alcuna, secondo il principio della “solidarietà condominiale”.
Se ricorre la prima ipotesi ha valore la sua eccezione, se, invece ricorre la seconda, la colonna è considerata bene comune indistinto e scatterà, pro-quota, anche la Sua responsabilità sia nelle spese di rifacimento della colonna che nel risarcimento del danno.
Lei, poi, non mi precisa se l’Istituto Assicurativo ha risposto negativamente all’Amministratore del Condominio precisando che quel tipo di rischio non è indennizzabile perché la colonna non è condominiale (la prima ipotesi), oppure non ha risposto affatto, perché, sapendo di dover pagare, vuole tirarla per le lunghe  e “fa l’indiano”. 
Non v’è dubbio, poi, che la proprietaria dell’appartamento danneggiato deve essere risarcita.
Da chi – per quello che Le spiegavo poc’anzi –  è altro discorso.
Se la proprietaria citerà in Giudizio il Condominio, sulla base di quanto precisato prima, l’Amministratore chiamerà l’Istituto Assicurativo in garanzia per il risarcimento dei danni.
Se ricorre l’ipotesi di “condominio parziale” eccepito ai sensi dell’art.1123, 3° comma C.C., Lei potrà costituirsi personalmente in quella causa per far valere le Sue ragioni al fine di essere escluso.
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Auguri per una rapida e serena soluzione della Sua controversia.
Avv. Antonio Dello Preite

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Periodicamente i lettori potranno trovare risposta a quesiti legali generici che rappresentano una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali.
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