L'avvocato Antonio Dello Preite che per Luceraweb cura la rubrica di questioni legali

Buongiorno Avvocato,
Le scrivo in merito ad una situazione che mi si è creata e che non mi fa più dormire la notte. Circa 3 anni fa è morto mio padre, lasciandomi in eredità una casa divisa in due bifamiliari: su una è rimasta mia nonna e l’altra l’ho affittata ad una giovane coppia: quando questa coppia è entrata in casa mi ha detto che non voleva il contratto di affitto ma bastava che gli facessi uno sconto sul canone di locazione.
Parlando anche con il proprietario di casa di dove stavano prima in affitto, questi mi ha confermato che potevo fidarmi, perché persone corrette, quindi li ho fatti entrare in casa senza contratto.
È da circa un anno che sono iniziati i primi problemi con mia nonna, le spariscono le cose, ho trovato danni a cose materiali nel giardino della casa, e cosi via, ma non posso incolpare loro, perché non ho le prove, ma le cose stanno andando sempre peggio
Fino a pochi giorni fa ho detto loro di voler fare il contratto in seguito all’aumento dell’IMU, per risparmiare. Adesso il mio problema è: quale contratto posso fare per poi poterli mandare via il prima possibile?
Un lettore

La recente normativa guarda con estremo sfavore i contratti di locazioni non registrati, per cui il mio primo consiglio è quello di regolarizzare questa posizione. La ragione è facilmente intuibile: lo Stato intende controllare questi enormi flussi di danaro dei cittadini – spesso sommersi – al fine di poterli adeguatamente tassare.
La prima disposizione che colpisce la mancata registrazione di un contratto di locazione è la sua nullità : “… i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati …”  (L. 30.12.04 n° 311, art.1, comma 346).
Dunque, qualunque azione giudiziaria sarebbe automaticamente dichiarata improcedibile.
La seconda disposizione che colpisce il locatore, nell’ipotesi di mancata registrazione del contratto, è quella recentemente prevista dal d. l.vo 14.03.11 n° 23, art.3, 8°comma (cedolare secca sugli affitti). In buona sostanza, chi cede in locazione un immobile per il solo uso abitativo, può, in alternativa al regime ordinario sulla tassazione dei redditi relativi (che si cumulano agli altri), scegliere quello della cedolare secca. Questo nuovo sistema fiscale prevede che sul canone di locazione venga corrisposta a titolo di tassazione globale, compresa l’imposta di registro, una somma pari al 21% del canone e conseguente non tassazione delle restanti somme. In altre parole: se percepisco un canone annuo di euro 4.800,00, allo Stato verserò il 21% e cioè euro 1.008,00 e i restanti euro 3.792,00 restano nelle mie tasche perché non saranno in alcun modo tassati.
Ma come dicevo prima, se il contratto non è registrato, cosa succede? Il citato art.8 prevede che: “… Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina : a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;  b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n.431 del 1998;  c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti …”. 
Immagini che, in caso di contrasto, sarà molto facile per l’inquilino fare una denuncia all’Agenzia delle Entrate per ottenere gli enormi vantaggi temporali ed economici a suo favore ed è inutile aggiungere che – ovviamente – il locatore dovrà subire un’azione di accertamento, con le relative inevitabili sanzioni.
Per completezza informativa, debbo tuttavia segnalare che il Tribunale di Firenze, con ordinanza depositata il 15/01/13, dove si legge che, secondo corretto ed incontestabile principio, “…. le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono determinare la nullità del negozio privato...”,  ha trasmesso gli atti alla Corte Costituzionale. Staremo a vedere cosa sarà deciso.
Ora, venendo al suo specifico problema: 1) deve subito stipulare formalmente il contratto secondo i criteri di legge (4 anni + 4 di rinnovo se non ostano esigenze tassativamente personali del locatore) e, soprattutto, registrarlo: per mandar via gli inquilini, dovrà seguire, poi, le ordinarie procedure di sfratto; 2) se lo ritiene, adotti il regime della “cedolare secca” che, a mio avviso, è fiscalmente conveniente.
Consiglio sempre di evitare “il fai da te” e di rivolgersi ad un Legale per farsi assistere sia per la stipula che per la successiva fase del rilascio.
Inoltre, segnalo che la sua nascente controversia ben potrà essere composta con il nuovo istituto della media conciliazione: per farsene un’idea vada al sito www.anparfoggia.it
Auguri per il felice esito della sua vicenda.
Avv. Antonio Dello Preite 

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