Dopo l’avvento delle pale eoliche e con il miglioramento della tecnologia dei pannelli fotovoltaici, con la guerra in Ucraina e il Pnrr si sta andando verso una transazione ecologica che vedrà sempre più aumentare la richiesta di terreni per uso non agricolo bensì energetico. Attualmente, sono tre le tipologie di installazioni sui terreni: impianti eolici (soggetti a vincoli vari); impianti fotovoltaici; impianti di accumulo energia (in pratica mega batterie che accumulano nei periodi estivi il surplus di energia per rilasciarlo nei periodi invernali). 
Le società che realizzano tali impianti sono di grosse dimensioni, fortemente capitalizzate, oppure fondi di investimento e si avvalgono di società private, appositamente costituite, che svolgono una semplice funzione di procacciatori di terreni. In pratica, qualora il proprietario voglia accettare un’offerta per un lotto che susciti interesse, sarà chiamato a sottoscrivere un preliminare con cui il promittente acquirente versa un caparra minima e poi nell’arco di 12-24 mesi si passa al rogito notarile. 
Attenzione: in entrambi gli atti, preliminare e rogito, non si dà la possibilità di modificare le clausole inserite, almeno quelle più vantaggiose per l’acquirente.

Ma quali sono le forme di offerta che l’acquirente propone?
Il fitto trentennale, il diritto di superficie trentennale o la vendita del terreno. Con il fitto trentennale, il proprietario sarà tenuto a pagare sul canone annuale le tasse oltre all’Imu. 
Con il diritto di superficie, se il terreno era posseduto da più di 5 anni, non vi sono tasse. Spesso, invece di corrispondere un canone annuale, si propone anche di pagare tutta la somma (quella dei 30 anni) in via anticipata in una sola soluzione ma al valore attuale, con una riduzione media del 40% rispetto a quanto si sarebbe incassato annualmente nei 30 anni. 
Infine c’è l’offerta di acquisto. Senza dubbio quella della vendita è la forma che presenta meno rischi, a condizione che il pagamento sia contestuale al rogito notarile. 

Una clausola di solito capestro, presente nei preliminari e contratti, è poi quella che il conduttore (la società) possa cedere a chiunque il contratto senza autorizzazione del proprietario. Questo consente all’impresa di cedere il fitto o il diritto di superficie a soggetti satelliti, prive di ogni garanzia, costituite allo scopo di non rispettare i vincoli o tutt’al più di rispettarne parte, quindi con il rischio, per esempio, di mancati e/o ritardati pagamenti.
E’ sostanzialmente inutile tentare azioni legali perché queste società satelliti, a loro volta, cedono ad altre consorelle e quindi chi volesse intraprendere una causa si troverebbe nella condizioni della volpe che insegue la lepre, peraltro anticipando costose spese. 
Quindi, alla luce di tutto questo, il sistema più sicuro è quello della vendita del terreni, non dimenticando che chi ne possiede privi di vincoli deve tenere conto che, ferme le condizioni di legge e di mercato, il prezzo degli stessi potrebbe successivamente incrementarsi.

Studio Viola & Partners

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