L'avvocato Antonio Dello Preite

Preg.mo Avvocato,

chiedo un Suo parere riguardo una vicenda accadutami.
Sono proprietario di un locale avente destinazione d’uso commerciale.
Il mese scorso sono stato contattato da un signore che era interessato ad affittarlo per l'esercizio di una pizzeria.

Dopo aver raggiunto un accordo sulla somma del canone abbiamo stipulato il contratto, regolarmente registrato, in cui è presente, tra le altre, la clausola con cui il conduttore è obbligato a contrarre una polizza assicurativa a copertura dei danni derivanti da  eventuali incendi, naturalmente a favore del proprietario, e di esibirne copia al medesimo.

Ebbene dopo alcuni giorni dalla registrazione e il pagamento della cauzione e del primo canone, il conduttore, per il tramite del proprio legale, recede dal contratto, intimandomi la restituzione dell'intera somma versata, poiché lo scrivente non aveva provveduto alla consegna delle chiavi, e quindi l'uso dei locali, causando la risoluzione ipso jure.

Tenuto conto dell'inosservanza della clausola sull'assicurazione dei locali da parte del conduttore e del fatto che il contratto ha la durata di sei anni, con l'obbligo di dare preavviso di recesso almeno sei mesi prima della scadenza, è giusto quanto dallo stesso richiesto?

La mia ipotesi è che la parte in ogni caso dovrebbe versarmi i canoni fino alla decorrenza della sesta mensilità.

In attesa di una sua opinione le porgo i miei distinti saluti e, visto l'avvicinarsi delle festività natalizie, i più sinceri auguri.

(Antonio, e-mail)

Egregio Signor Antonio,

da come mi riferisce la cosa, il conduttore è inadempiente per non aver rispettato la clausola contrattuale relativa alla polizza assicurativa, anche se dovrei leggere bene il contratto stipulato per darle una risposta più precisa su quanto lamentato dal Collega di controparte (non conosco gli esatti termini della doglianza).

In altre parole, il contratto diviene effettivo tra le parti (e quindi la materiale immissione dell'inquilino nella detenzione dell'immobile) con la preventiva stipula di una polizza, prima della consegna, oppure all'inquilino vengono consegnate subito le chiavi e, in un congruo termine, lui stipula, poi, la polizza? Questo non sono in grado di dirglielo perché non conosco gli esatti termini del contratto.
Accertata questa premessa, la seconda fase è conseguenziale.

Premesso che il conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, può recedere, per gravi motivi, dandone preavviso almeno sei mesi prima con lettera raccomandata, (art. 27, ultimo comma, L.27.07.78 n.° 392), le risposte sono due:

a) egli non ha rispettato la clausola contrattuale relativa alla stipula della polizza, (lei non doveva consegnare le chiavi se prima non veniva esibita copia del documento), è inadempiente e, al di là della clausola risolutiva espressa concordata, per ciò solo ha provocato un danno che deve risarcire. In questo caso opera, a mio avviso, anche la riscossione delle sei mensilità per l'ingiustificato recesso (che, giuridicamente, è un fatto diverso dalla risoluzione per inadempimento), oppure

b) potrebbe essere lei inadempiente (e cioè nel contratto non è prevista espressamente l'esibizione della copia che l'inquilino poteva produrre in un secondo momento) perché il conduttore ha adempiuto ai suoi obblighi (versamento di due mensilità e deposito), ma lei no (la consegna delle chiavi).

Infatti la causa del contratto di locazione (art. 1571 del Codice Civile) prevede il godimento di un bene mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo: in questa seconda ipotesi, vi sarebbe un suo ingiustificato ritardo nell'adempimento (la consegna delle chiavi) e la legittima richiesta della restituzione delle mensilità e del canone già versati, ferma restando la richiesta di risarcimento del danno da parte del conduttore.

Come vede, gli scenari sono diversi, soltanto per il modo con cui è stata affrontata e concordata la clausola, che, peraltro, lei non mi indica essere essenziale o meno (anche se mi pare di capire che lo sia).

Auguri anche a lei per le prossime festività.

Avvocato Antonio Dello Preite

Settimanalmente i lettori potranno trovare risposta a quesiti generici curati dall’avvocato Antonio Dello Preite.

Questa rubrica, che ha anche uno spazio fisso nella colonna di sinistra della home page, tuttavia, non rappresenta in alcun modo una consulenza legale, ma soltanto una divulgazione ed un chiarimento di argomenti giuridici generali ed impersonali. I lettori non possono formulare quesiti che, per specificità più o meno complessa, richiedano uno studio approfondito e, quindi, una vera e propria consultazione professionale.

Maggiori dettagli riguardanti i quesiti proposti in questa rubrica si trovano anche alla pagina “Il diritto per tutti” (http://www.avvdellopreite.it/il_diritto_per_tutti.htm), sezione monografie, dove l’argomento è trattato con maggiore approfondimento.