18/06/2013 09:24:27

L'avvocato Antonio Dello Preite che per Luceraweb cura la rubrica di questioni legali

Buongiorno avvocato.
Vorrei chiederle un parere in merito ad una problematica di relazioni tra condomino e amministratore. Qualche mese fa mi è stato causato un danno al bagno a causa della rottura di una tubazione condominiale. In assemblea si è deliberato il risarcimento del danno con la presentazione di vari preventivi. Fin qui tutto bene, ma da tempo l'amministratore tiene una condotta non gradita a noi condomini e vorremmo mandarlo via. Posso chiedere che mi venga corrisposto l'importo e procedere io con la riparazione del danno? Non vorrei che, entrando in contenzioso a causa della nostra volontà di cacciarlo, rimanga tutto bloccato e non mi venissero eseguiti i lavori. Se la risposta è positiva rimane in sua facoltà negarla? A che legge posso appigliarmi? La ringrazio sentitamente.
Achille

Andiamo per ordine.
Il danno è stato provocato da una tubazione condominiale alla sua proprietà privata, è stato riconosciuto in una regolare assemblea che ha deliberato l’esecuzione dei relativi lavori di ripristino con un preventivo ritenuto idoneo e vantaggioso.
L’amministratore non ha scelta: deve eseguire la volontà dell’assemblea, perché questo è il suo potere-dovere, come sancito dall’art.1130 del Codice Civile:  “…L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;  3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.    Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione…”.
Orbene, l’esecuzione della delibera è una questione, la revoca dell’amministratore è un’altra.
Mi pare di capire che sono molte le cose non gradite da voi condomini ed in particolare, da parte sua, c’è il timore ulteriore che i lavori alla sua proprietà – non ancora iniziati – potrebbero subire ritardi se cominciano contenziosi con l’amministratore.
Le rammento che l’amministratore può essere revocato per i gravi motivi dedotti dall’art.1129 del Codice Civile: “ … Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro …”
Generalmente, l’amministratore può essere anche congedato ordinariamente in sede di rendicontazione annuale con la voce all’ordine del giorno “Dimissioni e nomina amministratore” come attribuzione dell’assemblea ordinaria annuale (art.1135 lett. 1 del Codice Civile).
Per evitare “strappi” con questo signore, nel caso di specie, le consiglierei di inviargli una lettera raccomandata con AR dove, evidenziando gli ulteriori danni e disagi provocati dalla sua inerzia nell’esecuzione della delibera condominiale relativa ai lavori da eseguire, si intima di adempiere entro e non oltre tot giorni dalla ricezione, con avvertenza che, in difetto, provvederà lei a tanto, con anticipo delle somme necessarie e successiva ripetizione dalle casse condominiali: l’amministratore è tenuto a questo e non a darle i soldi perché vi proceda lei e, quindi, può negare questa sua proposta.
Questo suggerimento, a mio avviso, rappresenta anche una deroga all’art.1134 del Codice Civile che così recita: “… Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente …” perché, nel nostro caso, tanto è stato già deliberato e deve essere eseguito, ovviamente nel rispetto degli importi e dei limiti stabiliti dall’assemblea.
Se, poi, volete “togliervi dai piedi” quest’amministratore, senza liti giudiziarie e senza dare alcuna motivazione in merito, alla prossima assemblea ordinaria annuale, quando discuterete della conferma dell’amministratore in carica, con il quorum previsto dall’art.1136, 4° comma del Codice Civile (e cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio - 501/1000), potrete negare la conferma del nostro e proporre, contestualmente, la nomina in sua vece di Tizio (che sarà stato già da voi contattato ed ha dato la sua disponibilità).
Ad ogni modo, nei prossimi giorni è imminente l’entrata in vigore delle nuove norme sul condominio che adegua le disposizioni relative del nostro Codice Civile, risalente al 1943, alle specifiche attualità dei nostri giorni.
Mi segua su Luceraweb, perché farò certamente uno o più interventi in merito.
Auguri per il buon esito della sua vicenda.
Avv. Antonio Dello Preite

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